di Evelina Marchesini
Ecco come ti converto un condominio di circa 300 appartamenti a Torino da energeticamente inefficiente a “green” grazie al Superbonus 110%. Senza intervento pubblico, solo iniziativa privata e con un esborso minimo per i condomini. Si tratta del Progetto Teodosia 110%, uno dei primi e più grandi interventi di riqualificazione edilizia in Italia, il cui cantiere ha già preso il via grazie a un team che vede Secap insieme a Onleco, Box Architetti, Studio tecnico Proeco e l'architetto Eraldo Martinetto, progettista dello stabile all'epoca della costruzione e con Reale Group come partner esclusivo assicurativo e finanziario.
Il Superbonus 110% è sotto i riflettori di tutta Italia, grazie alle possibilità che offre ai privati di convertire gli edifici in asset sostenibili e prova ne è il fatto che il 43% degli italiani sembrerebbe propenso a usufruire delle agevolazioni, con un boost per un settore, l'immobiliare, che rappresenta nel suo complesso il 19% del Pil (10% le sole costruzioni e indotto).
Il progetto. La filosofia del progetto è quella di riportare il fabbricato alla sua situazione originaria da un punto di vista architettonico, rendendolo contemporaneo in termini di sostenibilità ambientale e applicando le migliori soluzioni energetiche. Il Superbonus coprirà una serie di interventi che permetteranno di portare l'edificio dall'attuale classe energetica D alla A1, con una spesa minima per i condomini.
I lavori prevedono la coibentazione delle pareti verticali, della copertura e del colonnato, la sostituzione dei serramenti, l'installazione di un impianto solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria e di un impianto fotovoltaico.
I benefici. Le simulazioni divulgate dai promotori indicano un drastico abbassamento dei consumi pro-capite per gli anni a venire, con un risparmio di quasi 400 euro all'anno. Al risparmio economico, che supererà i 120mila euro complessivi annuali, si aggiunge anche una forte riduzione dell'impatto ambientale, visto che si stima, infatti, che l'abbattimento di circa 300 tonnellate/anno di CO2 corrisponda all'assorbimento di 15mila alberi ad alto fusto, pari al 15% dell'intera foresta urbana. Nei prossimi mesi i lavori procederanno secondo una tabella serrata di interventi in previsione della chiusura del cantiere entro la fine dell'anno, perché si sa che le tempistiche sono fondamentali in tema di Superbonus.
I dettagli. Ecco i dettagli del progetto, che Il Sole 24 Ore è in grado di divulgare in esclusiva. Tra i dati tecnici di rilievo, si tratta di circa 40.000 mq di ponteggi e 8,55 chilometri di sviluppo degli impalcati. Le facciate che saranno oggetto di efficientamento energetico sono pari a 27mila metri quadrati e gli isolamenti si estendono per 17mila mq, di cui 11mila di facciata, 3.500 in copertura e 2.500 di zona comune. In aggiunta, circa 5.400 mq di serramenti, di cui 4.000 per gli appartamenti, 1.100 per le scale, 300 di serramenti in legno delle zone comuni.
Il condominio Teodosia è stato progettato nel 1971 dall'architetto Eraldo Martinetto e comprende 286 unità immobiliari per un totale di 800 persone residenti e una superficie globale degli appartamenti di 36.500 metri quadrati. Insomma, da questi numeri traspare in maniera evidente l'ambiziosità del progetto e l'importanza a livello di esempio-pilota per l'intero Paese.
L'abbattimento di CO2 è pari a 300 tonnellate all'anno, pari alla capacità di assorbimento di 15mila alberi ad alto fusto. La riduzione di emissioni di CO2 che comporta questo intervento equivale, in termini ambientali, a una piantumazione di alberi tale da incrementare del 15% l'attuale patrimonio vegetale della Città di Torino (gli alberi censiti nelle aree di verde pubblico sono circa 115mila).
I valori. Il valore complessivo dell'intervento è di circa 15 milioni di euro, dove è prevalente la quota relativa all'ecobonus 110% finalizzata all'efficientamento energetico, con importi minori collegati relativi alla fruizione del bonus facciate 90% e del bonus 50% per la trasformazione dell'impianto di riscaldamento. È quindi prevista una piccola quota a carico dei condomini, spiegano dalla società, che sarà ripagata negli anni dalle riduzioni dei consumi.
La quota e i risparmi sono difficilmente riassumibili, in quanto ovviamente variano a seconda dell'appartamento posseduto, ma di certo quanto è da sborsare è molto lontano dai 52mila euro di media che si otterrebbero dividendo i 15 milioni per il numero di appartamenti. «Il progetto Teodosia - commenta Ciro Palma, amministratore delegato di Secap - è tra i primi di una serie di interventi privati che possono davvero creare ricadute positive su tutta la città. Sentiamo forte la responsabilità di continuare l'impegno che ci ha sempre visti in prima linea nel dare un contributo concreto al progresso della nostra comunità, a maggior ragione oggi che disponiamo di uno strumento efficace di grande portata come il Superbonus. Credo anche che il successo di questa operazione testimoni l'importanza di collaborazioni e partnership senza le quali non è pensabile gestire progetti di tale complessità».
La struttura finanziaria. Chi ci mette tutti questi soldi? verrà da chiedersi. Il Gruppo Reale Mutua è l'istituto a carico della struttura finanziaria di questa complessa operazione. Si occupa infatti di finanziare la liquidità per lo svolgimento delle opere, delle coperture assicurative e dell'acquisto del credito d'imposta, rendendo possibile l'effettuazione dei lavori senza che i condomini debbano anticipare cifre enormi.
Non si è trattato, comunque, di un iter semplice. «L'iter progettuale è stato lungo, complesso e ha vissuto momenti di reale partecipazione e collaborazione con tutti i soggetti coinvolti, in primo luogo i condomini. Se dovessi individuare le parole chiave di tutto questo iter sarebbero: rigenerazione urbana, architettura, partecipazione, ambiente, energia, lavoro, integrazione della filiera», ha dichiarato Marco Aimetti dello Studio BOX Architetti.